Wynajęte mieszkanie sprzedasz z najemcą, po końcu umowy albo po wcześniejszym zakończeniu najmu. Sprawdź, co wolno właścicielowi i ile to trwa.
Najemca w mieszkaniu to dla kupującego dodatkowe pytanie, a często powód do obniżenia ceny. Dlatego większość właścicieli chce, żeby lokal był pusty przed wizytą u notariusza. Przepisy o najmie mieszkań mocno jednak chronią lokatora, a zamiar sprzedaży sam w sobie nie daje prawa do wypowiedzenia umowy. W części sytuacji najem da się zakończyć przed sprzedażą, w innych prościej sprzedać mieszkanie razem z najemcą.
Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą?
Tak. Sprzedaż nie wymaga zgody najemcy, a kupujący wchodzi w Twoje miejsce w umowie najmu (art. 678 Kodeksu cywilnego). Ważne jest jednak, jaką umowę masz. Jeśli była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został wydany najemcy, kupujący nie może jej wypowiedzieć i musi poczekać do końca okresu najmu. W najmie okazjonalnym datę pewną daje w praktyce akt notarialny najemcy.
Dla części kupujących to wada, dla inwestorów szukających mieszkań z gotowym najemcą zaleta. Więcej o formalnościach przeczytasz w poradniku sprzedaż mieszkania z lokatorem: formalności.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
W zwykłym najmie mieszkania właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11). Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i musi wskazywać przyczynę. Najczęstsze przyczyny to:
- najemca mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową, niszczy go albo uporczywie narusza porządek domowy,
- zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę,
- wynajął lub podnajął lokal bez zgody właściciela,
- nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy (wtedy z sześciomiesięcznym wypowiedzeniem).
Na tej liście nie ma sprzedaży mieszkania. Ustawa pozwala jeszcze wypowiedzieć najem, gdy właściciel sam chce zamieszkać w lokalu, ale to wymaga zapewnienia najemcy lokalu zamiennego albo bardzo długiego, trzyletniego okresu wypowiedzenia. Szczegółowe terminy i wzór pisma znajdziesz w poradniku wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.
Czy najem okazjonalny można wypowiedzieć z powodu sprzedaży?
Może tak być, jeśli przewiduje to sama umowa. Umowa najmu okazjonalnego jest zawsze terminowa, a przy umowie na czas oznaczony wypowiedzieć ją można tylko w wypadkach w niej wymienionych (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Strony mogą wpisać tam również zamiar sprzedaży, na przykład z trzymiesięcznym terminem. Orzecznictwo w tej sprawie nie jest jednolite, więc taki zapis trzeba sformułować starannie.
Jeśli dopiero planujesz wynajem, a sprzedaży nie wykluczasz, przygotuj umowę najmu okazjonalnego z taką klauzulą od początku. Dopisanie jej później wymaga zgody najemcy i aneksu w formie pisemnej.
Jak zakończyć najem porozumieniem stron?
To najszybsza droga i w praktyce najczęstsza. Najemca nie musi się zgodzić, ale często się zgadza, jeśli dostanie coś w zamian: zwolnienie z czynszu za ostatni miesiąc, zwrot kosztów przeprowadzki albo szybki zwrot kaucji. Porozumienie spisz na piśmie, z datą wydania lokalu, sposobem rozliczenia kaucji i obowiązkiem wymeldowania.
W dniu wyprowadzki spiszcie protokół zwrotu lokalu: stany liczników, klucze, wyposażenie, ewentualne szkody. Najemca nie odpowiada za zużycie wynikające z normalnego używania (art. 675 Kodeksu cywilnego), więc z kaucji nie potrącisz kosztów odświeżenia ścian po kilku latach mieszkania. Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu.
Ile trwa zakończenie najmu przed sprzedażą?
- porozumienie stron: tyle, ile ustalicie, zwykle 2 do 6 tygodni,
- koniec umowy terminowej: umowa wygasa sama z upływem okresu, na który ją zawarto,
- wypowiedzenie z powodu zaległości: co najmniej miesiąc dodatkowego terminu na zapłatę plus miesiąc wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego,
- najemca nie chce wyjść: przy zwykłym najmie potrzebny jest wyrok eksmisyjny, a wyroków nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca bez wskazanego lokalu. To liczy się w miesiącach, często w latach. Ile realnie trwa eksmisja, opisaliśmy w tekście eksmisja lokatora: ile trwa.
Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie razem z najemcą?
Gdy najemca płaci, a umowa kończy się za kilka miesięcy, zwykle opłaca się poczekać. Gdy jednak lokator zalega z czynszem, nie wpuszcza Cię do mieszkania albo umowa nie daje podstaw do wypowiedzenia, sprzedaż na otwartym rynku staje się trudna. Kupujący z kredytem rzadko zgadzają się na mieszkanie z problemem prawnym.
Wtedy rozwiązaniem jest sprzedaż firmie, która kupuje mieszkania z lokatorami i bierze na siebie dalsze postępowanie. Kupujemy takie nieruchomości za gotówkę, a wycenę przygotowujemy bezpłatnie. Szczegóły znajdziesz na stronie skup mieszkań z lokatorami.
Czy przed sprzedażą trzeba wymeldować najemcę?
Zameldowanie nie daje prawa do lokalu, ale kupujący i banki często pytają o osoby zameldowane. Jeśli najemca wyprowadził się, a nie wymeldował, właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie do urzędu gminy. Najlepiej jednak zapisać obowiązek wymeldowania w porozumieniu o zakończeniu najmu.
Czy kupujący przejmuje kaucję najemcy?
Kupujący wstępuje w stosunek najmu, więc kwestię kaucji trzeba uregulować w umowie sprzedaży. Zwykle sprzedający przekazuje kaucję kupującemu albo cena jest o nią pomniejszona. Bez takiego zapisu łatwo o spór, kto ma ją zwrócić najemcy.