Czy można sprzedać udziały w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli?

Skup Nieruchomości ORG — praktyczny przewodnik dotyczący sprzedaży udziałów i zniesienia współwłasności. Poniżej znajdziesz rzetelne informacje oparte na przepisach prawa i doświadczeniu ekspertów.

Współwłasność domu czy mieszkania kojarzy nam się nieodłącznie z małżonkami. Zwłaszcza dla osób niezorientowanych w prawie czy rynku nieruchomości. Wielu z nas dopiero w okolicznościach dziedziczenia nieruchomości poznaje temat bardziej i dowiaduje się o współwłasności ułamkowej mieszkania, działki lub domu. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy jak prawnie wygląda kwestia współdziedziczenia oraz czy możliwa jest sprzedaż swoich udziałów w nieruchomości, na przykład, poprzez skup mieszkań?  

Czy potrzebujemy zgodę właściciela aby sprzedać nieruchomość? 

Przedstawmy najpierw podstawowe informacje prawne aby doedukować się w kwestiach sprzedaży udziałów nieruchomości. Szczegóły tego typu transakcji opisane są w kodeksie cywilnym. Wyszczególnione są w nim dwa rodzaje współwłasności: łączna i ułamkowa.  

Warto przeczytać Czy sprzedaż mieszkania opłaca się bardziej niż wynajem mieszkania?

Czym różnią się od siebie te rodzaje współwłasności? To, co jest charakterystyczne dla współwłasności ułamkowej jest fakt, że współwłaściciele posiadają konkretne udziały w rzeczy oraz w większości przypadków są one dla wszystkich równe. W drugim typie czyli współwłasności łącznej nie występują żadne udziały.   Współwłasność łączna nie równa się też samodzielnej konstrukcji prawnej i zawsze występuję w sąsiedztwie innego stosunku prawnego. W przypadku nieruchomości możemy podać bardzo prosty przykład takiego typu współwłasności. W małżeństwie bowiem współwłasność łączną do mieszkania lub domu posiadają małżonkowie, jednak może ona istnieć jedynie ze względu na małżeństwo. Zakończenie małżeństwa powoduje wtedy anulowanie współwłasności łącznej a pytanie o ewentualną sprzedaż udziałów nieruchomości w skupie mieszkań traci wtedy sens. Potwierdza to też regułę, według której współwłasność łączna nie może istnieć samodzielnie ze względu na swoją charakterystykę.   Innym przypadkiem jest sprzedaż nieruchomości bez zgody właściciela przy występowaniu współwłasności ułamkowej. Pozwalają też na to przepisy, które dokładnie opisują taki przypadek i dopuszczają taką możliwość w swoich artykułach. Jeśli więc zapoznamy się z przepisami kodeksu cywilnego znajdziemy tam zapisy wskazujące na proces samodzielnej sprzedaży udziałów. Dokładniej mówi o tym artykuł 198 wspomnianego wcześniej kodeksu cywilnego, w którym potwierdzone jest, że każdy współwłaściciel może dowolnie rozporządzać swoimi udziałami w nieruchomości i nie potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli. Oczywiście istnieją czynności, których współwłaściciel udziałów zrobić samodzielnie nie może. Są to między innymi takie czynności jak chociażby remont nieruchomości lub sprzedaż całego mieszkania lub domu bez wiedzy/zgody pozostałych osób posiadających współwłasność. Dokładnie jest to wyszczególnione w artykule 199 Kodeksu Cywilnego. Jeśli jednak zastanawiamy się nad sprzedażą swoich udziałów w skupie nieruchomości to KC jak najbardziej przewiduje taką możliwość ponieważ swoimi udziałami możemy dysponować wedle uznania.   Kiedy wiemy o tym czy nasza współwłasność jest łączna a kiedy ułamkowa? W przypadku spadku mieszkania lub domu stosuje się zawsze przepisy dotyczące współwłasności ułamkowej. Jeśli spadek przypada więcej niż jednemu spadkobiercy zawsze mówimy wtedy o współwłasności ułamkowej, co zostało też dokładnie opisane w 1035 artykule kodeksu cywilnego. Dobrze więc, jeśli zapamiętamy te liczby jeśli chcemy powołać się na zasady kodeksu cywilnego.  

Jak wygląda sprzedaż udziałów mieszkania bez zgody współwłaściciela?

Wiemy już, że nie ma żadnych przeszkód jeśli chcemy sprzedaż nasze udziały w nieruchomości bez zgody właściciela. To, skąd otrzymaliśmy udziały też nie ma tutaj żadnego znaczenia – według prawa dotyczy to sytuacji związanych ze spadkiem nieruchomości. To właśnie w tych przypadkach, według artykułu 1036 kodeksu cywilnego, spadkobierca może dowolnie zarządzać swoimi udziałami – także jeśli chodzi o ich sprzedaż. Nie potrzebuje też do tego zgody innych spadkobierców, którzy również posiadają udziały do danej nieruchomości, której dotyczy spadek. 

Może cię zainteresować Oględziny nieruchomości przed kupnem. Co musisz wiedzieć, sprzedając swoją nieruchomość?

Czy ktoś może zaprotestować Twoją sprzedaż udziałów oraz w jakich przypadkach może to nastąpić? W przypadku, w którym Twoja sprzedaż udziałów koliduje z interesami innego spadkobiercy, może on wyrazić swój sprzeciw całej operacji. Jeśli Twoje rozporządzanie udziałami narusza w jakikolwiek sposób uprawnienia przysługujące innemu spadkobiercy – wtedy jego sprzeciw będzie zasadny i skuteczny. Swój sprzeciw inny spadkobierca kieruje wtedy do sądu, który ostatecznie rozstrzyga czy zaplanowane rozporządzenie udziałami naruszy interesy innych współdziedziczących lub osoby, która taką uwagę skierowała. Jeśli rzeczywiście dojdzie do takiego naruszenia, wtedy sąd zbywa udział w rzeczy stanowiącej cześć masy spadkowej (jak dom czy mieszkanie). Dodatkowo, możemy zawsze odszukać podobna sprawę sądową i upewnić się w wyroku jaki zapadł dla danego roszczenia względem zarządzania swoimi udziałami.  

Udziały możemy sprzedać firmie zajmującej się skupem nieruchomości

Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż swoich udziałów możemy więc bez problemu to zrobić. Do dyspozycji mamy profesjonalne firmy, od lat zajmujące się skupem nieruchomości. W ostatnich latach coraz popularniejsze staje się jednak sprzedawanie swoich udziałów w nieruchomościach, zwłaszcza jeśli w szybki i bezkonfliktowy sposób chcemy zyskać na sprawie spadkowej.   Niestety, jeśli chcemy sprzedać swoje udziały możemy mieć problem ze znalezieniem kupca. Ludzie raczej obawiają się takich transakcji i nie wiedzą jakie konsekwencje prawne niesie za sobą taki zakup. Komplikacje prawne zdają się również bardzo zawiłe. Jeśli ktoś jest już zainteresowany udziałami, to bardziej liczy on na uzyskanie w późniejszym okresie całości udziałów, co nie w każdej sytuacji będzie możliwe. Na szczęście nie musimy obawiać się niepowodzenia w poszukiwaniach gdyż istnieją firmy, które oprócz skupu mieszkań bardzo chętnie odkupią udziały w dowolnej nieruchomości na terenie całej Polski. W szybki sposób uzyskamy więc wtedy wolność od niewygodnej sytuacji spadkowej i zdobędziemy dodatkowo szybką gotówkę.