Odziedziczyłam mieszkanie z lokatorem we Wrocławiu — sprzedałam zdalnie ze Szwecji

Po śmierci mamy odziedziczyłam jej mieszkanie we Wrocławiu. W mieszkaniu od 12 lat mieszkał najemca z umową na czas nieokreślony. Mieszkam w Sztokholmie. Myślałam, że ta sytuacja nie ma dobrego wyjścia.

Sytuacja wyjściowa

Mama mieszkała w Szwecji od lat 90. Kiedy kupowała mieszkanie na Krzykach we Wrocławiu (54 m²) w 2004 r. jako lokatę kapitału, wynajęła je panu Zdzisławowi — nauczycielowi na emeryturze. Płacił regularnie przez 12 lat, 1 400 zł miesięcznie.

Mama odeszła w październiku 2023 r. Odziedziczonym mieszkaniem zajęłam się ja. Problem: pan Zdzisław ma umowę najmu na czas nieokreślony, jest osobą starszą i nie zamierza się wyprowadzać. Na wolnym rynku nikt takiego mieszkania nie kupi. Agencja nieruchomości, z którą rozmawiałam, powiedziała wprost: "Z takim lokatorem nie ma sensu."

Czy w ogóle można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Polska prawo: art. 678 Kodeksu cywilnego — sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest w pełni legalna. Kupujący wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego. Lokator nie musi wyrażać zgody, nie musi wychodzić — umowa najmu przechodzi na nowego właściciela.

Wyszukałam firmy skupujące nieruchomości z lokatorem. Skup Nieruchomości ORG miał konkretną informację na stronie, że takie przypadki skupują. Wysłałam formularz w niedzielę wieczorem. W poniedziałek o 9:30 zadzwonił ekspert.

Wycena i wizja lokalna bez mojej obecności

Ekspert wyjaśnił, że do wyceny potrzebują numeru KW, metrażu i informacji o umowie najmu. Pan Zdzisław wyraził zgodę na wizję lokalną — firma poinformowała go wcześniej telefonicznie. Ekspert pojechał do Wrocławia i ocenił mieszkanie.

Oferta po wizji: 285 000 zł. Mieszkanie bez lokatora byłoby warte ok. 490 tys. (wg cen za m² na Krzykach w 2024 r.). Różnica to koszt ryzyka lokatorskiego przejętego przez kupującego. Przyjęłam ofertę po 3 dniach namysłu.

Sprzedaż przez pełnomocnika

Nie musiałam przyjeżdżać do Polski. Skup Nieruchomości ORG zasugerował udzielenie pełnomocnictwa notarialnego. Poszłam do polskiego konsula w Sztokholmie i udzieliłam pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania na wskazaną przez firmę osobę. Pełnomocnictwo konsualne kosztowało ok. 300 zł.

Akt notarialny podpisał pełnomocnik we Wrocławiu. Pieniądze wpłynęły na moje konto w Szwecji 19 dni po pierwszym kontakcie z firmą. Pan Zdzisław nadal mieszka w mieszkaniu — teraz jako najemca nowego właściciela. Moje relacje z nim były przez cały czas poprawne.

Co warto wiedzieć przy sprzedaży ze spadku zdalnie

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku jest niezbędne do sprzedaży — bez niego notariusz nie sporządzi aktu. Jeśli nie ma testamentu, sprawa sądowa trwa 2–6 miesięcy. Polecam zrobić to jak najszybciej po śmierci spadkodawcy. Skup Nieruchomości ORG podpowiedział mi, jak złożyć wniosek przez pełnomocnika sądowego.