Sprzedałem zadłużone mieszkanie 10 dni przed licytacją komorniczą

Miałem 68 tys. zł długu i datę licytacji za 3 tygodnie. Nie wiedziałem, że można legalnie sprzedać mieszkanie z komornikiem i wyjść na tym lepiej niż na licytacji.

Jak doszło do zadłużenia

Przez dwa lata prowadziłem sklep budowlany w Łodzi. Kiedy w 2022 roku wzrosły koszty materiałów i kontrakty zaczęły się sypać, wziąłem pożyczki — najpierw bankowe, potem od firmy pozabankowej. Łącznie 68 tys. zł. Kiedy firma przestała zarabiać, przestałem spłacać.

Wierzyciel złożył wniosek o egzekucję z mojego mieszkania na Retkini w Łodzi (48 m², rok budowy 1978). Dostałem zawiadomienie od komornika w marcu 2024 r. Data pierwszej licytacji: 18 maja 2024 r.

Pierwsza myśl: stracę mieszkanie i nic nie dostanę

Poszedłem do znajomego prawnika. Wyjaśnił mi, że na pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza to 75% wartości szacunkowej, na drugiej — 50%. Mieszkanie wyceniono na 310 tys. zł. Czyli na drugiej licytacji mogłoby odejść za 155 tys. — a mój dług to 68 tys. plus koszty komornicze ok. 12 tys. Zostałoby mi może 75 tys. Przy rynkowej wartości 310 tys.

Prawnik powiedział, że mogę spróbować dobrowolnie sprzedać nieruchomość przed licytacją. Sprzedaż z komornikiem jest legalna do momentu uprawomocnienia się przybicia na licytacji. Potrzebowałem kogoś, kto zrobi to w 3 tygodnie.

Kontakt ze Skupem Nieruchomości ORG

Wysłałem formularz wieczorem. Rano zadzwonił ekspert z firmy. Powiedział wprost: "Sprawdzamy KW, sprawdzamy saldo długu, za 24 godziny powiemy, czy możemy działać i za ile."

Następnego dnia dostałem informację zwrotną: mogą kupić za 245 tys. zł. Po odjęciu długu (68 tys.) i kosztów komorniczych (szacunkowo 12 tys.) zostałoby mi 165 tys. zł — ponad dwa razy więcej niż na drugiej licytacji komorniczej.

Przyjął ekspert do wizji lokalnej po 2 dniach. Mieszkanie było w stanie do remontu — stare meble, stara łazienka. Oferta nie zmieniła się.

Akt notarialny i koniec postępowania komorniczego

Podpisaliśmy akt notarialny 8 maja 2024 r. — 10 dni przed zaplanowaną licytacją. Komornik otrzymał 80 tys. zł z kwoty zakupu (dług + koszty egzekucyjne). Na moje konto wpłynęło 165 tys. zł w dniu aktu.

Skup Nieruchomości ORG złożył wniosek do komornika o umorzenie postępowania egzekucyjnego. Postępowanie zostało umorzone tydzień po akcie. Mieszkanie wyszło z egzekucji.

Co bym powiedział komuś w podobnej sytuacji

Nie czekaj na licytację, bo na licytacji zarabia głównie wierzyciel i komornik — nie ty. Dobrowolna sprzedaż przed licytacją to jedyna opcja, żeby zachować nadwyżkę. Musiałem działać w 3 tygodnie i się udało. Gdybym zadzwonił wcześniej, miałbym więcej czasu na negocjacje ceny.